VODIČ KROZ NOVI ZAKON

Dana 1.1.2025.g. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji donosi niz promjena u načinu na koji se uređuju prava i obveze suvlasnika te upravljanje višestambenim zgradama. Zakon je donesen s ciljem unapređenja održavanja zajedničkih dijelova zgrada, te kako bi potaknuo dugoročna ulaganja u održivost i sigurnost stambenih objekata. Posebna pozornost posvećena je financijskom planiranju, energetskoj obnovi kao i osiguravanju zajedničkih sredstava.

Novim Zakonom želi se osigurati ravnoteža između prava i obveza suvlasnika, definirati jasna uloga upravitelja te uvesti poboljšane standarde i pojačan nadzor u održavanju nekretnina.

U nastavku detaljno pojašnjavamo sve ključne pojmove i članke koji su važni za razumijevanje novih obveza i mogućnosti.

• Članak 7.,8.
   
  Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja stječe pravnu osobnost (oblik Udruge) upisom u Registar zajednica suvlasnika i čine ju svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
  
         • imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva na računu zajedničke pričuve.
         • svoja prava, obveze i međusobne odnose zajednica uređuje međuvlasničkim ugovorom.
         • može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena (ne navode se svi suvlasnici više već se navodi Zajednica suvlasnika ).
         • Međuvlasnički ugovor je izjednačen sa statutom udruge a sastanci suvlasnika se smatraju sjednicama skupštine udruge.
  
  Naziv zajednice suvlasnika je „Zgrada“ uz navođenje adrese na kojoj se zgrada nalazi, a ako postoji više funkcionalnih cjelina /ulaza, adresu Zajednice dogovaraju suvlasnici. Nije obveznik poreza na dobit za djelatnost koju obavlja, ali ako uz tu djelatnost obavlja i neku gospodarsku djelatnost, obveznik je poreza na dobit samo za tu gospodarsku djelatnost.

• Članak 9.
   
  Registar je JAVAN.
  
  Registar zajednica suvlasnika s određenim OIB-om vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove u elektroničkom obliku.
  
  U Registru zajednica suvlasnika vode se i održavaju podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima zgrada te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade te podaci o opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi, pohranjuje se međuvlasnički ugovor i sve naknadne odluke suvlasnika u upravljanju zgradom te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.Podaci o vlasništvu nekretnina preuzimat će se iz zemljišne knjige. Podaci o obveznicima plaćanja pričuve i površine posebnih dijelova zgrade unosit će se na temelju podataka iz evidencija upravitelja.
  
  Podaci u Registru zajednica suvlasnika su JAVNI i odnose se na podatke o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade, izdanim opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.

•  Članak 10.

Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika podnosi upravitelj zgrade Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem ZIS sustava. Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva.
Nakon provedenog upisa, upravitelj zgrade je dužan u roku od 15 dana od dana saznanja za nastale promjene podataka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka. O zahtjevu za upis u Registar zajednice suvlasnika odlučuje se rješenjem protiv kojega se može pokrenuti upravni spor.
Ako zajednica suvlasnika nije upisana u Registar zajednica suvlasnika, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom.

•  Članak 11.
  
  Registar upravitelja zgrada vodi Državna geodetska uprava. za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj, u elektroničkom obliku.
  Registar upravitelja zgrada je javan i sadrži podatke o upravitelju (naziv, adresu sjedišta i OIB) i adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline kojom upravitelj upravlja, ugovor o upravljanju zgradom, prinudnog upravitelja zgrade, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade i drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.

• Članak 12.
  
  Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada upravitelj zgrade podnosi Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem ZIS sustava.
  Upravitelj zgrade dužan je u roku od 8 dana od dana saznanja za nastale promjene podataka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.
  Ako upravitelj zgrade nije upisan u Registar upravitelja zgrada, obvezan je podnijeti zahtjev za upis u roku od 90 dana od dana preuzimanja upravljanja nad zgradom.
  O zahtjevu za upis u Registar odlučuje se rješenjem protiv kojega se može pokrenuti upravni spor.

•  Članak 13.

Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika.
Ako su potrebni radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta odluke se donose za cjelovitu nekretninu.
Za odvajanje odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja.
Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.
Ako je na istoj katastarskoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, one su dužne zajedničke troškove održavanja snositi razmjerno veličinama vrijednosnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima odgovaraju solidarno.

•  Članak 14.
  
  Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji se odnose na održavanje zgrade.
  Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potječe šteta.
  Za štetu prema trećim osobama, zajedno sa zajednicom suvlasnika, solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj.
  Upravitelj se može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.
• Članak 15.

Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednica suvlasnika. Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku pripajanja.
Zajednice suvlasnika, po osobi određenoj za zastupanje, potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.

Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika:

1. smanjenje ukupnog broja suvlasnika na jednog vlasnika
2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika.

U slučaju smanjenja ukupnog broja suvlasnika na jednog vlasnika, upravitelj zgrade dužan je Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od 8 dana od dana utvrđenja činjenice o prestanku postojanja zajednice suvlasnika.
Upravitelj zgrade zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u Registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz Registra zajednica suvlasnika.

•  Članak 17.

Upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti zastupa zajednicu suvlasnika u svim postupcima koji se vode pred nadležnim tijelima.
Odluke o izboru punomoćnika donose se natpolovičnom većinom. Za rješavanje sporova iz ovoga Zakona mjesno je nadležan sud na čijem se području zgrada nalazi.

•  Članak 18.
  
  Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:
  
  1. nosiva konstrukcija zgrade
  2. pokrov
  3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
  4. pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
  5. vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade
  6. ovojnica zgrade
  7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (sjenila, kapci, žaluzine i grilje ako nisu dio prozora već element pročelja).
         • Prozori koji se nalaze u sklopu posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka nisu zajednički dijelovi zgrade i svaki suvlasnik je dužan održavati svoje prozore.
  8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
  9. dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
  10. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
  11. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
  12. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
  13. vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
  14. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
  15. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
  16. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
  17. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
  18. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
  19. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
  20. nužna i rasvjeta u slučaju nužde
  21. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
  22. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
  23. zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
  24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade
  25. zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom
  26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
  27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala
  28. gromobranske instalacije
  29. kanali i uređaji za transport smeća
  30. portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
  31. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi
  32. drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.
   

•  Članak 20.

- U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića ni za koju vrstu instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.
- Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.
- IZNIMKA ako se takvi radovi izvode u skladu s propisima kojima se uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina, kao i s propisima kojima je propisana zaštita kulturnih dobara, i to unificirano za cijelu zgradu.
- Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje. IZNIMNO se mogu postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine.
- Prema tumačenju nadležnog Ministarstva, dodatna prekrivanja uređaja poput zaštitnih obloga, estetskih pregrada i sl.  također nisu dopuštena jer njihova masovna upotreba može narušiti arhitektonsko oblikovanje zgrade i stvoriti vizualni nered. Prekrivanja su dopuštena na balkonima, lođama i terasama kako isti ne bi bili vidljivi s javne površine.
- Svi zamjenski elementi na pročeljima izgrađenih zgrada moraju biti usklađeni s geometrijskim odnosima i bojom originalnih elemenata.
-> Na mjestima za punjenje električnih vozila u zgradama ili na zgradama potrebno je primijeniti mjere zaštite od požara propisane posebnim zakonom kojim se uređuje zaštita od požara.
-> Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja.

•  Članak 21.

Iz državnog proračuna sufinancira se 1/3 ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće višestambene i stambeno-poslovne zgrade koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:

• suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige odnosno suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade u zgradama za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi
• imaju najmanje tri kata ili u kojima stanuje suvlasnik odnosno član kućanstva suvlasnika koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80-postotnim tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupnja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje
• izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji
• natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o ugradnji dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe
• imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe.

•  Članak 22.
  
  Nakon što Vlada RH donese Odluku o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće višestambene i stambeno-poslovne zgrade, iz državnog proračuna sufinancira se 1/3 i iz proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira se 1/3 ukupnih troškova uređenja pročelja postojećih stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:
  
  • nalaze se unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova
  • izrađen je glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji
  • ne sufinanciraju se po nekoj drugoj osnovi • natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o uređenju pročelja
  • imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.
  
  Izvođač odnosno druga osoba koju odredi izvođač na temelju glavnog projekta za uređenje pročelja postojeće zgrade ima pravo privremeno i bez naknade zauzeti javnu površinu ili drugo zemljište nužno za organizaciju gradilišta, postavljanje skele i/ili je koristiti za pristup gradilištu te dovoz i odvoz građevnih proizvoda odnosno građevinskog otpada.
  U Programu uređenja pročelja za postojeće zgrade detaljno će biti razrađene mjere za poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade radi očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja uređenja pročelja za postojeće zgrade, poticanje mjera energetske obnove, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata uređenja pročelja za postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju uređenja pročelja za postojeće zgrade i razlozi za raskid takvog ugovora.